{"id":72702,"date":"2026-04-25T08:13:59","date_gmt":"2026-04-25T08:13:59","guid":{"rendered":"https:\/\/ciaoup.it\/?p=72702"},"modified":"2026-04-25T08:13:59","modified_gmt":"2026-04-25T08:13:59","slug":"affitti-brevi-cambia-cedolare-secca-dal-terzo-immobile-scatta-lattivita-dimpresa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ciaoup.it\/?p=72702","title":{"rendered":"Affitti brevi, cambia cedolare secca: dal terzo immobile scatta l\u2019attivit\u00e0 d\u2019impresa"},"content":{"rendered":"

(Adnkronos) – Dal primo gennaio 2026 \u00e8 partita la stretta fiscale sulle locazioni brevi. I proprietari potranno continuare a fruire della cedolare secca per i primi due immobili, ma a partire dal terzo immobile concesso in affitto breve sar\u00e0 obbligatorio aprire la partita Iva, perch\u00e9 si presumer\u00e0 l\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 di impresa. Queste, in sintesi le principali novit\u00e0 in tema di locazioni brevi previste dalla Legge di Bilancio 2026 (legge n. 199 del 30\/12\/2025) ricordate da Giuseppe Donato Nuzzo di Immobiliare.it. Il legislatore ha esteso nel tempo la facolt\u00e0 di optare per il regime della cedolare secca, circoscrivendone tuttavia l\u2019applicazione ai primi due immobili concessi in locazione. Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attivit\u00e0 imprenditoriale era legata al limite del quinto immobile in affitto.\u00a0<\/p>\n

Le nuove norme diminuiscono a tre il numero degli immobili a partire dai quali l\u2019attivit\u00e0 di locazione breve si considera reddito d\u2019impresa. L\u2019obiettivo dichiarato del Legislatore \u00e8 quello di limitare l\u2019ambito di applicazione della cedolare secca, evitando che attivit\u00e0 economicamente strutturate possano continuare a beneficiare di un regime fiscale agevolato pensato per i piccoli locatori. In questa direzione si muove anche la giurisprudenza pi\u00f9 recente, che tende a valorizzare non soltanto il dato numerico degli immobili locati, ma anche le concrete modalit\u00e0 di svolgimento dell\u2019attivit\u00e0, quando questa si presenta stabile, ripetuta e organizzata. \u00a0<\/p>\n

La prima novit\u00e0 riguarda le aliquote. Le Legge di Bilancio 2026 modifica l\u2019art. 4, comma 2, del D.L. n. 50\/2017 sulle locazioni brevi (convertito in L. n. 96\/2017). La cedolare secca sar\u00e0 applicabile con aliquote diverse in base al numero di immobili: cedolare secca al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unit\u00e0 immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi; cedolare secca al 26% per il secondo immobile.\u00a0<\/p>\n

L\u2019altra novit\u00e0 rilevante riguarda la ‘presunzione d\u2019impresa’. Se, da un lato, il legislatore ha confermato la disciplina della cedolare secca per il 2026; dall\u2019altro, ha diminuito a tre (erano cinque) il numero degli immobili a partire dal quale si determina il passaggio al regime imprenditoriale, con conseguente esclusione del regime della cedolare secca. Secondo la relazione tecnica allegata alla legge di Bilancio, da questi affitti arriver\u00e0 un maggiore gettito Irpef (uscito dal perimetro della cedolare) stimato in circa 13 milioni ogni anno, a regime. Nello specifico, l\u2019art. 1, comma 17, della legge di bilancio modifica l\u2019art. 1, comma 595, della legge n. 178\/2020, incidendo indirettamente anche sull\u2019applicazione della cedolare secca. In particolare: l\u2019orizzonte temporale di applicazione del regime agevolato viene prorogato sino al 2026; il limite quantitativo degli immobili destinabili alle locazioni brevi in regime non imprenditoriale viene ridimensionato, passando da quattro a due unit\u00e0 immobiliari.\u00a0<\/p>\n

Questo significa che, a partire dall\u2019anno d\u2019imposta 2026, la destinazione di tre o pi\u00f9 appartamenti alla locazione breve comporter\u00e0 automaticamente l\u2019esercizio di attivit\u00e0 d\u2019impresa, con conseguente obbligo di aprire la partita Iva e iscriversi alla gestione previdenziale, salvo che non si sia gi\u00e0 coperti per un\u2019altra attivit\u00e0. Si tratta di una soglia normativa che oggi si intreccia con un orientamento giurisprudenziale sempre pi\u00f9 netto.\u00a0<\/p>\n

La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, ha infatti ribadito che la natura imprenditoriale dell\u2019attivit\u00e0 pu\u00f2 emergere da una serie di indici concreti: mumero elevato delle prenotazioni; continuit\u00e0 nel tempo dell\u2019attivit\u00e0; presenza dell\u2019immobile sulle principali piattaforme telematiche e consistenza degli introiti, specie in assenza di altri redditi imponibili. Dunque, anche in assenza di servizi aggiuntivi particolarmente articolati, l\u2019attivit\u00e0 di locazione turistica pu\u00f2 ugualmente assumere carattere imprenditoriale quando risulta esercitata in modo abituale e organizzato. La sentenza fiorentina segnala che il vero punto di attenzione non sar\u00e0 soltanto il numero degli appartamenti, ma anche il modello gestionale adottato dal proprietario: quando le prenotazioni si susseguono in modo sistematico, l\u2019attivit\u00e0 si prolunga negli anni e l\u2019organizzazione si appoggia stabilmente alle piattaforme online, il rischio di riqualificazione in termini imprenditoriali diventa molto pi\u00f9 concreto.\u00a0<\/p>\n

\nNel conteggio degli immobili occorre fare riferimento sempre all\u2019unit\u00e0 immobiliare (e non ai singoli contratti) e l\u2019immobile va considerato per intero: anche con contratti diversi, un appartamento suddiviso in varie stanze messe in locazione separatamente continua a valere come una sola casa. Non devono essere inclusi nel conteggio gli immobili concessi in locazione ordinaria (4+4) o con contratti di locazione transitoria superiore a 30 giorni.\u00a0<\/p>\n

\nL\u2019apertura della partita Iva dal terzo immobile in poi comporter\u00e0 per i proprietari l\u2019applicazione del regime fiscale ordinario (e dunque una maggiore tassazione). Un effetto negativo che i proprietari potranno limitare in parte con l\u2019eventuale accesso al regime forfettario. Inoltre, occorre tenere in considerazione che l\u2019apertura della partita IVA comporta, di regola, l\u2019obbligo di versare i contributi previdenziali, con un sensibile incremento degli oneri complessivi a fine anno. Sul piano amministrativo, poi, si rende necessaria una contabilit\u00e0 molto pi\u00f9 articolata rispetto al semplice versamento della cedolare secca, per via della gestione di fatturazione, registrazioni e adempimenti IVA. Non solo: la giurisprudenza fiorentina richiamata esclude anche che quanto eventualmente versato come cedolare secca possa essere automaticamente ‘compensato’ con le imposte accertate sul reddito d\u2019impresa, trattandosi di regimi alternativi, diversi per struttura e presupposti.\u00a0<\/p>\n

Alle nuove regole fiscali si aggiungono le regole restrittive previste nei regolamenti comunali. Proprio nei giorni scorsi, la Corte Costituzionale (sentenza n. 186\/2025) ha dato via libera alla legge regionale della Toscana sugli affitti brevi, confermando la generale competenza dei Comuni ad adottare norme proprie che vadano a limitare il ricorso alle locazioni brevi, soprattutto nei centri storici. Una sentenza storica, che potrebbe spingere altre regioni e, di conseguenza, molti altri Comuni (soprattutto quelli a forte vocazione turistica) ad adottare nuovi limiti e divieti in materia.\u00a0<\/p>\n

—<\/p>\n

economia<\/p>\n

webinfo@adnkronos.com (Web Info)<\/p>\n

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