{"id":70483,"date":"2026-04-17T12:51:17","date_gmt":"2026-04-17T12:51:17","guid":{"rendered":"https:\/\/ciaoup.it\/?p=70483"},"modified":"2026-04-17T12:51:17","modified_gmt":"2026-04-17T12:51:17","slug":"soloaffitti-in-italia-8-milioni-di-case-sfitte-proprietari-frenati-da-morosita-e-tempi-incerti-rientro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ciaoup.it\/?p=70483","title":{"rendered":"SoloAffitti, in Italia 8 milioni di case sfitte, proprietari frenati da morosit\u00e0 e tempi incerti rientro"},"content":{"rendered":"

(Adnkronos) – In Italia l\u2019emergenza abitativa non nasce da una carenza di immobili, ma da un\u2019offerta che fatica ad attivarsi. \u00c8 quanto emerge dall\u2019analisi della rete SoloAffitti, presentata a RentVolution, l\u2019iniziativa istituzionale dedicata all\u2019evoluzione del mercato delle locazioni, nella Sala Koch di Palazzo Madama. All\u2019incontro hanno partecipato, il promotore dell\u2019iniziativa, il senatore Massimo Garavaglia e il senatore Andrea De Priamo insieme a Silvia Spronelli (SoloAffitti), Giorgio Spaziani Testa (Confedilizia), Francesco La Commare (Fiaip) e Gian Battista Baccarini (Confassociazioni Real Estate) con Pasquale Ciacciarelli, Assessore alle Politiche abitative della Regione Lazio.\u00a0<\/p>\n

Nel corso dell\u2019evento, SoloAffitti ha presentato i nuovi dati sul mercato e una serie di proposte di intervento nell\u2019ambito del disegno di legge sugli affitti promosso dal senatore Garavaglia, con l\u2019obiettivo di rimettere in circolo gli immobili oggi inutilizzati. L\u2019analisi evidenzia un mercato in cui, a fronte di circa 4,3 milioni di abitazioni locate, gli immobili effettivamente sfitti sono circa 8 milioni, mentre gli affitti brevi si fermano tra le 500mila e le 600mila unit\u00e0, secondo le elaborazioni di SoloAffitti. Il dato restituisce un paradosso evidente: il patrimonio abitativo esiste, ma una parte consistente resta fuori dal mercato, con un rapporto di circa 1 abitazione locata su 3.\u00a0<\/p>\n

A frenare l\u2019offerta \u00e8 innanzitutto un problema di fiducia. Secondo il Rapporto, l\u201986% dei proprietari indica il mancato pagamento del canone tra le principali preoccupazioni e il 62% teme il ricorso a una procedura di sfratto. Due elementi strettamente legati: da un lato l\u2019inadempimento, dall\u2019altro la difficolt\u00e0 a rientrare in possesso dell\u2019immobile in tempi certi. Anche quando i dati ufficiali parlano di circa 40 mila provvedimenti annui (40.158 nel 2024), il fenomeno reale \u00e8 pi\u00f9 ampio. Molte situazioni si chiudono prima della sentenza, ma producono comunque perdite economiche. Come evidenzia anche il Ddl Buonguerrieri, il numero degli sfratti rappresenta quindi solo la punta dell\u2019iceberg di un problema pi\u00f9 diffuso, fatto di ritardi nei pagamenti, accordi parziali e rilascio degli immobili senza saldo del dovuto. Nel tempo si \u00e8 consolidata una vera e propria \u201cmemoria lunga dello sfratto\u201d: oltre 1,1 milioni di provvedimenti dal 2004 e una stima che arriva a circa 2 milioni dal 1978. Un fenomeno diffuso che ha contribuito a radicare una percezione di rischio elevata e duratura, incidendo direttamente sulle scelte dei proprietari. \u00c8 in questo contesto che una parte crescente dello stock immobiliare resta fuori dal mercato: non per mancanza di domanda, ma per un equilibrio che, oggi, non garantisce sufficiente sicurezza a chi affitta.\u00a0<\/p>\n

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\u00c8 proprio a partire da questo quadro che si inseriscono le proposte avanzate da SoloAffitti nell\u2019ambito del disegno di legge sugli affitti promosso dal senatore Massimo Garavaglia, con l\u2019obiettivo di intervenire sulle principali criticit\u00e0 del mercato. Secondo SoloAffitti, il ddl rappresenta un passo nella direzione giusta perch\u00e9 introduce elementi di maggiore flessibilit\u00e0, ma la sua efficacia dipender\u00e0 dalla capacit\u00e0 di incidere sul nodo centrale: la fiducia dei proprietari. Da un lato, la revisione delle durate contrattuali \u2013 con formule pi\u00f9 brevi e flessibili \u2013 pu\u00f2 contribuire ad avvicinare la normativa alla realt\u00e0 delle locazioni, oggi caratterizzate da una permanenza media di poco superiore ai due anni. Dall\u2019altro, il rafforzamento dei riferimenti ai valori di mercato pu\u00f2 migliorare la trasparenza dei canoni, ma non \u00e8 sufficiente da solo a riequilibrare il sistema.\u00a0<\/p>\n

Il punto decisivo resta quello delle tutele. Senza strumenti pi\u00f9 efficaci di garanzia della rendita e senza una riduzione dei tempi e delle incertezze legate alle procedure di sfratto, difficilmente sar\u00e0 possibile riportare sul mercato una quota significativa degli immobili oggi inutilizzati. \u00c8 su questo equilibrio \u2013 tra flessibilit\u00e0 e sicurezza \u2013 che si gioca la reale capacit\u00e0 della riforma di incidere sull\u2019emergenza abitativa. Il clima di incertezza spinge i proprietari a comportamenti difensivi. La selezione dell\u2019inquilino \u00e8 ormai generalizzata: la verifica della capacit\u00e0 reddituale \u00e8 diventata quasi obbligatoria, spesso anticipata dagli stessi inquilini. Sul fronte delle garanzie, l\u201980% si affida al solo deposito cauzionale, che copre 2-3 mensilit\u00e0 ed \u00e8 spesso inadeguato rispetto ai rischi. Quando emergono criticit\u00e0, le soluzioni restano parziali: accordi, rilascio con perdite o tempi lunghi in sede giudiziale.\u00a0<\/p>\n

In questo contesto cresce la scelta di non affittare: molti proprietari preferiscono lasciare l\u2019immobile vuoto o destinarlo ad altro uso. Non \u00e8 una logica di rendimento, ma di riduzione del rischio. La composizione della propriet\u00e0 immobiliare italiana \u00e8 un elemento decisivo per comprendere il fenomeno. La maggioranza dei locatori \u00e8 costituita da piccoli proprietari, spesso titolari di uno o due immobili. Solo il 29% ha un approccio pienamente economico all\u2019investimento, mentre il 36% ha acquisito gli immobili per eredit\u00e0 e il 28% mantiene un legame affettivo con la casa. Questo dato cambia la lettura del mercato: la scelta di affittare o meno dipende soprattutto dal livello di sicurezza percepito, pi\u00f9 che dal rendimento. Non sorprende quindi che molti proprietari preferiscano rinunciare alla locazione.\u00a0<\/p>\n

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Nel dibattito pubblico, gli affitti brevi vengono spesso indicati come una delle principali cause della tensione abitativa. L\u2019analisi dei dati suggerisce per\u00f2 una lettura pi\u00f9 articolata. Il numero di immobili destinati alla locazione turistica resta nettamente inferiore rispetto a quelli residenziali e non rappresenta sempre un\u2019alternativa diretta. In molti casi, infatti, il proprietario che sceglie il breve non avrebbe comunque optato per la locazione tradizionale, ma avrebbe mantenuto l\u2019immobile in disponibilit\u00e0 o lo avrebbe destinato ad altre finalit\u00e0. Anche nei contesti di grandi eventi \u2013 come il Giubileo a Roma o le Olimpiadi a Milano \u2013 si osserva un aumento dell\u2019offerta turistica (+15% a Roma nel 2025, circa +10% a Milano in occasione delle Olimpiadi), ma senza un impatto strutturale sugli equilibri complessivi del mercato. In un sistema caratterizzato da un\u2019offerta rigidamente limitata, anche variazioni numericamente contenute possono incidere sui prezzi, ma non sono sufficienti a spiegare da sole l\u2019emergenza abitativa. Il nodo resta quindi interno al mercato residenziale e alla sua capacit\u00e0 di attivare l\u2019offerta esistente.\u00a0<\/p>\n

Cambia la natura della domanda: secondo i dati della rete SoloAffitti, 3 inquilini su 4 scelgono l\u2019affitto consapevolmente, mentre il 27% avrebbe preferito acquistare. Non \u00e8 pi\u00f9 una soluzione transitoria, ma una risposta a stili di vita pi\u00f9 mobili. La flessibilit\u00e0 \u00e8 il principale fattore attrattivo. La durata effettiva delle locazioni \u00e8 di circa 28 mesi, ben al di sotto delle durate contrattuali formali. A incidere \u00e8 anche il contesto economico: oltre la met\u00e0 degli inquilini ha aumentato il budget per l\u2019affitto di oltre il 10%. Eppure, la domanda non si riduce e, in presenza di un\u2019offerta limitata, tende a prolungare la permanenza negli immobili, riducendo ulteriormente la disponibilit\u00e0.\u00a0<\/p>\n

La domanda di locazione si articola su esigenze diverse: il 43,6% degli inquilini prende casa in affitto come abitazione principale, il 32,6% per motivi di lavoro, il 18,7% per motivi di studio e il restante 4,75% per altre ragioni. Sul piano della composizione, il 25% degli inquilini \u00e8 single, il 38,5% \u00e8 rappresentato da coppie senza figli, il 24,6% da coppie con figli, mentre l\u201911,8% riguarda situazioni di condivisione tra persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare. Si registra inoltre un progressivo aumento dell\u2019et\u00e0 media degli inquilini, passata dai 35 anni del 2024 ai 37 del 2025. In calo la quota degli under 25 (dal 21,7% al 17,1%) e, seppur lievemente, quella tra i 25 e i 35 anni (dal 34,3% al 33,9%). Crescono invece gli inquilini tra i 35 e i 50 anni (dal 29,6% al 33,1%) e quelli sopra i 50 anni (dal 14,4% al 15,8%), a conferma di una domanda sempre pi\u00f9 adulta e strutturata.\u00a0<\/p>\n

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Il risultato \u00e8 un mercato con un\u2019offerta rigida a fronte di una domanda molto dinamica. I tempi di locazione si sono pi\u00f9 che dimezzati rispetto agli anni precedenti (attestandosi oggi intorno a 1,8 mesi medi), segnalando una forte pressione della domanda. Sul fronte dei canoni, il quadro \u00e8 pi\u00f9 articolato di una semplice crescita generalizzata. Nel 2025 la media nelle citt\u00e0 si attesta intorno ai 698 euro mensili (+4% rispetto al 2024), ma il dato medio nasconde andamenti molto differenziati tra i territori. Accanto a citt\u00e0 in cui i canoni continuano a salire in modo significativo \u2013 come Genova e Trieste (+11%), Ancona e Palermo (+7%), Bari (+5%) \u2013 emergono segnali di assestamento e, in alcuni casi, di correzione (con valori medi come Milano 1.152 euro, Bologna 879, Napoli 906 e Torino 583).\u00a0<\/p>\n

Il caso pi\u00f9 evidente \u00e8 quello di Milano, dove si registra una flessione del 10%: un dato che non segnala tanto un\u2019inversione strutturale, quanto una fase di riequilibrio dopo anni di crescita sostenuta e di forte pressione della domanda. Roma, invece, si mantiene su livelli elevati ma pi\u00f9 stabili, con circa 1.019 euro medi mensili (+2%). Le variazioni dipendono anche dalle caratteristiche degli immobili: la presenza di un garage comporta una maggiorazione media dell\u201911% (circa +80 euro), un posto auto del 7% (circa +50 euro), mentre un immobile non arredato registra una riduzione del 9% (circa -66 euro) e uno parzialmente arredato del 5% (circa -34 euro). Nel complesso, pi\u00f9 che una crescita lineare dei canoni, si osserva oggi un mercato ancora sotto tensione ma in fase di progressivo riassestamento, con dinamiche locali sempre pi\u00f9 marcate.\u00a0<\/p>\n

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economia<\/p>\n

webinfo@adnkronos.com (Web Info)<\/p>\n

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