{"id":27789,"date":"2025-11-14T07:01:50","date_gmt":"2025-11-14T07:01:50","guid":{"rendered":"https:\/\/ciaoup.it\/?p=27789"},"modified":"2025-11-14T07:01:50","modified_gmt":"2025-11-14T07:01:50","slug":"spese-condominiali-a-carico-di-inquilini-o-proprietari-tutto-quello-che-ce-da-sapere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ciaoup.it\/?p=27789","title":{"rendered":"Spese condominiali a carico di inquilini o proprietari? Tutto quello che c’\u00e8 da sapere"},"content":{"rendered":"

(Adnkronos) – Le spese condominiali sono uno degli argomenti che pi\u00f9 spesso generano dubbi e controversie tra vicini: cosa rientra nelle spese comuni? Chi deve pagare quando c’\u00e8 un inquilino? Come si ripartiscono i costi per l\u2019ascensore, i balconi o i lavori di ristrutturazione? Ecco da parte di Immobiliare.it regole, eccezioni, casi pratici e strade per tutelarsi.\u00a0<\/p>\n

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Per spese condominiali si intendono i costi sostenuti per la gestione, la manutenzione e l\u2019amministrazione delle parti comuni dell\u2019edificio: pulizia e gestione, illuminazione scale, ascensore, riscaldamento centralizzato, assicurazione del fabbricato, portierato, ecc. Spesso si usano termini equivalenti come \u201ccontributi condominiali\u201d o \u201cquote condominiali\u201d: in sostanza sono somme che ogni condomino \u00e8 tenuto a versare in proporzione alla propria quota millesimale o secondo i criteri stabiliti dall\u2019assemblea.\u00a0<\/p>\n

Le spese condominiali si dividono in: spese ordinarie riguardano la gestione quotidiana e il mantenimento delle parti comuni: pulizia, luci, scarico fognario, compenso amministratore, spese postali, da ripartire in base alla tabella generale; spese straordinarie: per interventi imprevisti o di ampio rilievo: rifacimento facciata, sostituzione impianti, adeguamenti normativi, opere strutturali. Di norma ripartite in millesimi generali, salvo approvazione in assemblea di criteri diversi (es. tabelle millesimali ascendenti, unit\u00e0 fisse, ecc.), purch\u00e9 motivati e votati dalla maggioranza richiesta (Art. 1136 C.C.). Una corretta distinzione \u00e8 importante anche ai fini fiscali: alcune spese straordinarie possono accedere a detrazioni fiscali (esempio bonus facciate, ecobonus), anche se per beneficiarne \u00e8 necessario che le spese vengano regolarmente deliberate.\u00a0<\/p>\n

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Le tabelle millesimali sono lo strumento fondamentale per la suddivisione delle spese tra i condomini: ogni unit\u00e0 immobiliare ha un ‘peso espresso in millesimi, calcolato in base a parametri come la superficie, vani, destinazione d\u2019uso, esposizione, piano. Predisposte da un professionista (es. geometra, architetto, ingegnere), le tabelle permettono di ripartire equamente le spese, in base alla quota di propriet\u00e0 comune. L\u2019assemblea condominiale le approva e le allega al regolamento o al relativo verbale. Devono riflettere l\u2019effettiva realt\u00e0 fisica e funzionale dell\u2019edificio, poich\u00e9 in caso di errore, possono essere impugnate in sede giudiziaria.\u00a0<\/p>\n

In linea generale, le spese vengono suddivise per quota millesimale: se un condomino detiene 100 millesimi su 1.000, paga il 10% delle spese comuni. Le spese ordinarie di pulizia, illuminazione, manutenzione corrente, amministrazione, vengono divise in base alla tabella millesimale generale. Le spese straordinarie, come il rifacimento del tetto, l\u2019adeguamento degli impianti o lavori strutturali, possono richiedere ulteriori criteri o altri parametri specifici.\u00a0<\/p>\n

\nAlcune spese sono soggette a suddivisioni in base all\u2019uso (esempio acqua calda) o a piani fissi (esempio pulizia scale), anche se tali eccezioni devono essere previste in regolamento o deliberate in assemblea. \u00a0<\/p>\n

Anche se la regola \u00e8 la ripartizione in base ai millesimi, esistono delle eccezioni: uso effettivo esempio acqua calda, riscaldamento, suddivisi in base all\u2019uso reale; pavimento o scale diverse alcuni condomini possono essere obbligati solo per una parte delle spese, se concorrono solo in determinati servizi; diverse destinazioni d\u2019uso se una unit\u00e0 \u00e8 adibita a uso commerciale e assume maggior usura o pi\u00f9 utilizzo, si pu\u00f2 chiedere una ripartizione maggioritaria; accordi tra condomini o regolamenti interni se deliberati validamente, anche con criteri divergenti, purch\u00e9 non contrari alla legge o all\u2019ordine pubblico. Le eccezioni vanno sempre approvate in assemblea e devono risultare esplicite e motivate.\u00a0<\/p>\n

Le quote condominiali possono comunque subire modifiche, soprattutto quando intervengono variazioni strutturali che alterano i rapporti di propriet\u00e0 tra le unit\u00e0. Sopraelevazioni, ampliamenti, fusioni di appartamenti o cambi di destinazione d\u2019uso sono situazioni che, se comportano una variazione del valore proporzionale di almeno un quinto, rendono necessario aggiornare le tabelle millesimali. Anche nuove esigenze normative in materia di sicurezza, efficienza energetica o accessibilit\u00e0 possono spingere a rivedere i criteri di ripartizione, pur senza imporre obbligatoriamente una modifica delle quote. La digitalizzazione della gestione condominiale e l\u2019accesso a incentivi fiscali come ecobonus o bonus facciate richiedono comunque una maggiore trasparenza nella documentazione e nella rendicontazione, cos\u00ec da garantire a tutti i condomini un riparto chiaro ed equo delle spese.\u00a0<\/p>\n

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La regola generale \u00e8 che il proprietario risponde delle spese condominiali, ma l\u2019inquilino sostiene i contributi per le spese di godimento se previsto dal contratto e dalla legge (per esempio quote relative al riscaldamento in uso o alla pulizia proporzionale se il contratto lo stabilisce). La distinzione concreta tra oneri a carico del locatore e dell\u2019inquilino deve essere valutata caso per caso e spesso \u00e8 regolata dal contratto di locazione o da accordi espliciti.\u00a0<\/p>\n

Nello specifico, sono a carico dell\u2019inquilino tutte quelle spese legate all\u2019ordinaria amministrazione, all\u2019uso del bene e al suo naturale deterioramento, cio\u00e8: utenze di acqua, luce, gas e consumi per aria condizionata e riscaldamento; pulizia; fornitura di servizi comuni del condominio; manutenzione ordinaria dell\u2019ascensore. Spese condominiali a carico del proprietario di casa. Il proprietario, invece, \u00e8 tenuto a sostenere le spese relative alla manutenzione straordinaria e a guasti fortuiti e occasionali, quali: manutenzione straordinaria di facciate e impiantistica; sistemazione o rifacimento del tetto dello stabile; installazione o sostituzione di cancelli e portoni; ristrutturazione o rifacimento di pavimenti, rivestimenti e intonaci; riparazione di porte, finestre, telai, caldaia e rubinetti; installazione dell\u2019impianto tv.\u00a0<\/p>\n

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Il pagamento delle quote avviene in base alle scadenze stabilite dall\u2019assemblea condominiale, che approva il bilancio preventivo e fissa le rate annuali. Di norma, il versamento avviene in pi\u00f9 rate distribuite durante l\u2019anno (trimestrali, bimestrali o semestrali), ma in alcuni condom\u00ecni si preferisce una rata unica annuale. Le scadenze vengono comunicate dall\u2019amministratore, insieme all\u2019importo dovuto, attraverso avvisi scritti o mezzi elettronici. Eventuali modifiche alle scadenze o richieste di pagamenti straordinari devono essere deliberate dall\u2019assemblea e comunicate tempestivamente ai condomini.\u00a0<\/p>\n

La normativa italiana prevede che i pagamenti delle spese condominiali avvengano con strumenti tracciabili, soprattutto quando superano determinate soglie stabilite dalla legge. Tra le modalit\u00e0 ammesse vi sono il bonifico bancario o postale, l\u2019assegno, i pagamenti tramite carta di credito o debito e, entro certi limiti, anche il versamento in contanti. La scelta della modalit\u00e0 pu\u00f2 essere concordata in assemblea, ma deve sempre rispettare le norme sulla tracciabilit\u00e0 introdotte per prevenire il riciclaggio e garantire trasparenza nella gestione.\u00a0<\/p>\n

Il pagamento in contanti delle spese condominiali \u00e8 consentito solo entro il limite previsto dalla normativa antiriciclaggio, che per il 2025 \u00e8 fissato a 4.999,99 euro per singola operazione. L\u2019amministratore che riceve un pagamento in contanti deve comunque rilasciare una ricevuta nominativa e registrare l\u2019entrata nel rendiconto condominiale. Superato il limite, \u00e8 obbligatorio utilizzare strumenti tracciabili. Alcuni regolamenti condominiali, per garantire una migliore gestione, vietano del tutto i pagamenti in contanti, imponendo esclusivamente metodi elettronici o bancari.\u00a0<\/p>\n

Il bonifico bancario o postale rappresenta la modalit\u00e0 pi\u00f9 utilizzata, poich\u00e9 consente di avere una prova certa del pagamento e facilita la rendicontazione. L\u2019uso dell\u2019assegno non trasferibile garantisce anch\u2019esso tracciabilit\u00e0, sebbene sia meno pratico rispetto ai canali digitali. Le carte di credito e debito sono accettate da alcuni amministratori, soprattutto quando si utilizzano piattaforme di pagamento online. Sono sistemi che, oltre a garantire sicurezza, permettono di monitorare in tempo reale le entrate e riducono il rischio di errori o contestazioni.\u00a0<\/p>\n

Le spese di installazione, manutenzione e riparazione dell\u2019ascensore sono ripartite secondo i criteri decisi dall\u2019assemblea condominiale, tenendo conto sia dei millesimi che dell\u2019effettivo utilizzo. Per esempio, le spese di gestione ordinaria possono essere suddivise in base ai millesimi, mentre i costi legati all\u2019uso (esempio energia) possono seguire criteri di consumo. Se non tutti i condomini hanno votato a favore dell\u2019installazione di un nuovo impianto di ascensore, si tratta di un bene di compropriet\u00e0 esclusiva appartenente cio\u00e8 a coloro che l\u2019hanno voluto e deliberato. Per tale motivo, le spese vanno ripartite pro quota fra tutti i comproprietari.\u00a0<\/p>\n

In caso di sostituzione di un ascensore gi\u00e0 esistente, le spese sono a carico di tutti i condomini e la ripartizione viene calcolata secondo quanto stabilito dall\u2019articolo 1124 del Codice civile: il 50% per millesimi di propriet\u00e0 e il 50% per altezza del piano. La differenziazione della ripartizione delle spese relative a un impianto ex novo o gi\u00e0 esistente risiede nel fatto che tutti i condomini devono concorrere al corretto mantenimento degli impianti anche da parte dei proprietari degli immobili siti al piano terra che potrebbero avere la necessit\u00e0 di accedere al tetto.\u00a0<\/p>\n

La manutenzione dei balconi \u00e8 generalmente a carico del condominio quando si tratta di parti strutturali o di solaio, mentre le rifiniture esterne o le ringhiere possono seguire criteri diversi: in caso di ripartizione contestata, interviene la giurisprudenza per distinguere tra manutenzione straordinaria (condominiale) e riparazioni che gravano sul proprietario.\u00a0<\/p>\n

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Per i lavori straordinari, il Codice civile prevede criteri di ripartizione standard, ma l\u2019assemblea pu\u00f2 deliberare differenti criteri motivandoli adeguatamente (ad esempio per interventi che avvantaggiano solo alcune unit\u00e0). \u00c8 fondamentale la delibera scritta e la corretta verbalizzazione, perch\u00e9 da ci\u00f2 dipende la legittimit\u00e0 degli oneri richiesti.\u00a0<\/p>\n

Se un immobile o il condominio \u00e8 sottoposto a sequestro preventivo o a gestione giudiziaria, la destinazione dei contributi condominiali e il soggetto che deve riscuoterli pu\u00f2 variare: la normativa e le disposizioni giudiziarie stabiliranno a chi vanno pagate le spese e come gestire la contabilit\u00e0 straordinaria. In questi casi \u00e8 opportuno rivolgersi a un avvocato o al custode giudiziario per chiarire adempimenti e responsabilit\u00e0. In caso di separazione o divorzio, l\u2019assegnazione della casa familiare non modifica automaticamente la responsabilit\u00e0 per le spese condominiali: il soggetto tenuto al pagamento resta chi \u00e8 intestatario della propriet\u00e0, salvo diverse disposizioni giudiziarie o accordi fra le parti. La soluzione \u00e8 spesso lasciata all\u2019autonomia dei coniugi, che ovviamente possono accordarsi per definire la suddivisione tra di loro delle spese condominiali ordinarie e straordinarie.\u00a0<\/p>\n

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Chi acquista un immobile in condominio pu\u00f2 essere chiamato a pagare i contributi non saldati dal vecchio proprietario relativi all\u2019anno in corso e a quello precedente. Per evitare brutte sorprese, \u00e8 consigliabile informarsi presso l\u2019amministratore e, se necessario, trattenere dal prezzo di vendita l\u2019importo del debito. Per quanto riguarda le spese straordinarie, \u00e8 tenuto al pagamento chi era proprietario nel momento in cui l\u2019intervento \u00e8 stato deliberato.\u00a0<\/p>\n

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Anche i proprietari di appartamenti non abitati devono partecipare alle spese, a meno che non vi sia un accordo unanime tra tutti i condomini. Lo stesso vale per chi si disconnette dal riscaldamento centralizzato: potr\u00e0 ottenere uno sconto, ma non essere completamente esonerato. Il regolamento condominiale pu\u00f2 prevedere interessi di mora per i pagamenti in ritardo; in assenza di indicazioni precise, si applicano gli interessi legali.\u00a0<\/p>\n

Il mancato pagamento delle quote condominiali comporta l\u2019avvio di una procedura di recupero crediti da parte dell\u2019amministratore, che pu\u00f2 sollecitare il debitore con comunicazioni scritte e, se necessario, agire legalmente.\u00a0<\/p>\n

L\u2019articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che, trascorsi sei mesi dalla scadenza, l\u2019amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno di autorizzazione assembleare. In caso di persistenza del debito, \u00e8 possibile procedere al pignoramento dei beni o alla sospensione di alcuni servizi condominiali non essenziali. Il diritto del condominio a richiedere i pagamenti si prescrive in cinque anni, a partire dalla data della delibera che approva la ripartizione. Per i contratti di locazione, invece, la prescrizione \u00e8 di due anni per gli oneri a carico dell\u2019inquilino.\u00a0<\/p>\n

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economia<\/p>\n

webinfo@adnkronos.com (Web Info)<\/p>\n

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